La Ley 18.101 establece un marco legal detallado para los contratos de arrendamiento de propiedades urbanas en Chile. Conoce tus derechos y obligaciones.
La Ley 18.101
Promulgada en 1982, esta ley regula los arrendamientos de bienes inmuebles en Chile y tiene como objetivo principal proteger los derechos de quienes arriendan y de los dueños de la propiedad arrendada. Establece reglas claras y asegura que el proceso de arriendo se realice de manera equitativa y transparente.
Obligaciones del Arrendador
El arrendador es la persona natural o jurídica que posee el bien inmueble y lo pone en arriendo. Entre sus principales obligaciones están:
1. Entrega del inmueble
El arrendador debe asegurarse de que la propiedad se entregue en condiciones habitables y seguras, cumpliendo con todas las normativas urbanas y de construcción. Es responsable de entregar la propiedad en excelentes condiciones durante el período del arriendo.
2. Mantenimiento y reparaciones
Es responsabilidad del arrendador realizar las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en buen estado, excepto aquellas que sean resultado del uso diario y desgaste normal por parte del arrendatario. Si no las realiza, el arrendatario puede hacerlas y exigir el reembolso, siempre que el deterioro no sea su culpa y haya informado previamente.
3. Respeto a la privacidad
El arrendador debe respetar el derecho a la privacidad del arrendatario, no pudiendo ingresar a la propiedad sin previo aviso y acuerdo, salvo en casos de emergencia. Si realiza visitas sin previo aviso o invade la privacidad de manera injustificada, el arrendatario puede buscar la terminación del contrato.
4. Protección contra terceros
El arrendador debe proteger al arrendatario de reclamos de terceros que afecten su derecho de uso. No debe alterar la propiedad afectando el uso del arrendatario, y las reparaciones urgentes deben minimizar el impacto.
Derechos del Arrendador
El arrendador posee derechos esenciales como:
- ✓ Recepción de la renta establecida puntualmente
- ✓ Exigir el mantenimiento de la propiedad (reparaciones menores)
- ✓ Compensación por daños causados por negligencia del arrendatario
- ✓ Restitución de la propiedad al concluir el contrato
- ✓ Finalización anticipada del contrato por incumplimiento del inquilino
- ✓ Inspección del inmueble durante la vigencia del contrato
Obligaciones del Arrendatario
El arrendatario es quien alquila el inmueble. Sus principales obligaciones incluyen:
1. Pago del arriendo
El arrendatario debe pagar el arriendo acordado puntualmente en la fecha estipulada en el contrato.
2. Uso adecuado de la propiedad
La propiedad debe utilizarse de acuerdo con lo estipulado en el contrato, y el arrendatario debe abstenerse de realizar actividades que puedan dañar la propiedad o molestar a los vecinos.
3. Mantenimiento
El arrendatario es responsable del mantenimiento diario de la propiedad, incluyendo pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano. Las reparaciones locativas son reparaciones menores por el uso normal y, generalmente, son responsabilidad del arrendatario, a menos que el daño sea por fuerza mayor o mala calidad de la propiedad.
4. Notificación de problemas
En caso de detectar problemas estructurales o necesidades de reparaciones mayores, el arrendatario debe notificar al arrendador de manera oportuna para que este tome las medidas necesarias.
5. Restitución de la propiedad
Al finalizar el contrato, debe devolver la propiedad en condiciones similares a como la recibió, considerando el desgaste natural. Si no restituye, se debe iniciar un juicio, y debe resarcir todos los perjuicios.
Derechos del Arrendatario
El arrendatario se beneficia de derechos como:
- ✓ Uso y disfrute de la propiedad conforme a lo pactado
- ✓ Exigir que la propiedad se mantenga en condiciones adecuadas
- ✓ Exigir al arrendador la realización de reparaciones necesarias
- ✓ Indemnización por deficiencias o problemas preexistentes (vicios ocultos)
- ✓ Libertad de turbaciones en el goce del inmueble
- ✓ Indemnización por daños y perjuicios sufridos sin culpa
- ✓ Terminación anticipada del contrato si el arrendador incumple
Terminación del Contrato
Ambas partes tienen derechos y obligaciones en la terminación del contrato de arrendamiento:
Para el arrendador:
- • Debe notificar al arrendatario con antelación si desea terminar el contrato
- • Puede solicitar el desahucio si el arrendatario no paga el arriendo
- • Puede terminar el contrato si hay daños a la propiedad o uso inadecuado
Para el arrendatario:
- • Tiene derecho a solicitar el desahucio si el arrendador incumple sus obligaciones
- • Puede terminar por falta de mantención, interrupción de servicios o invasión a la privacidad
- • Debe informar si decide renovar o no el contrato, respetando los plazos establecidos
- • Debe pagar la renta hasta la completa restitución del inmueble
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