Protegerse ante un mal arrendatario comienza desde el proceso de selección. Aquí están las estrategias clave para minimizar riesgos.
1. Verificación exhaustiva de antecedentes
Uno de los errores más graves es no evaluar correctamente al arrendatario. Es fundamental verificar en profundidad los antecedentes del postulante.
✅ Qué verificar:
- • Ingresos: Liquidaciones de sueldo, comprobantes de ingresos
- • Estabilidad laboral: Antigüedad en el empleo actual
- • Informes comerciales: DICOM/Equifax para revisar historial crediticio
- • Antecedentes comerciales: Protestos de cheques o pagarés
- • Morosidades: Deudas impagas anteriores
- • Juicios de lanzamiento: Historial de desalojos previos
2. Cláusulas de seguridad en el contrato
Una vez seleccionado el arrendatario, el contrato debe incluir cláusulas de seguridad específicas:
- 🚫 Prohibición de subarriendo sin autorización expresa
- 🔍 Cláusula de ingreso periódico para revisión del estado del inmueble (avisando con antelación)
- 🔐 Responsabilidad del arrendatario por el control de accesos y llaves entregadas
- ⚠️ Protocolo ante siniestros, robos o actos vandálicos
- 💰 Penalización por daños o uso indebido de instalaciones
- 📸 Vinculación directa del contrato con un inventario fotográfico del inmueble
3. Cláusulas de término anticipado por incumplimiento
El contrato debe establecer con claridad las causales de término anticipado:
Causales comunes de término:
- ❌ Subarrendar sin autorización
- ❌ Dañar intencionalmente la propiedad
- ❌ Atrasarse en el pago de las cuentas
- ❌ Modificar la propiedad sin autorización
- ❌ Utilizar el inmueble con fines distintos al acordado
- ❌ Emitir ruidos molestos para los vecinos
- ❌ Infringir normas del reglamento de convivencia
💡 "Ley Devuélveme mi casa" (Ley N° 21.461):
Esta ley facilita el proceso de desalojo de inquilinos morosos o que incumplan con las obligaciones establecidas en el contrato de arriendo.
4. Pedir un aval o codeudor solidario
El aval proporciona una capa adicional de protección financiera:
- El aval debe cumplir con los mismos requisitos que el arrendatario principal
- Se hace responsable de la deuda en caso de incumplimiento del contrato
- Como resguardo económico, es importante incluir también la firma del codeudor solidario
- Proporciona mayor seguridad de que el pago se va a cumplir
5. Documentar el estado inicial con inventario fotográfico
Uno de los errores frecuentes es omitir una inspección detallada del bien:
📋 El inventario debe incluir:
- ✓ Inspección detallada del bien
- ✓ Inventario bien itemizado y con tasaciones
- ✓ Acta de entrega con fotos del estado del bien
- ✓ Constancia del estado al momento de la entrega
Esto permitirá comparar al final del arriendo si existen daños imputables al arrendatario y acreditar el derecho a utilizar los fondos entregados en garantía.
6. Penalizaciones claras por daños o uso indebido
La garantía debe cubrir conceptos específicos:
Qué debe cubrir la garantía:
- 💔 Daños al inmueble (más allá del desgaste normal)
- 🔧 Reparaciones no informadas
- 💡 Cuentas de servicios impagas
- ⚠️ Multas por incumplimiento del contrato
Además, se puede establecer una cláusula de garantía equivalente a hasta 3 meses de arriendo para asegurarse de que el inquilino cumpla con sus obligaciones contractuales.
7. Procedimientos legales ante problemas
Si se presenta un problema con el arrendatario, es importante seguir los procedimientos legales correctos:
Pasos a seguir:
- Documentar los hechos: Fotos, grabaciones, testigos y denuncias de vecinos
- Enviar una carta de advertencia formal: Idealmente redactada por un abogado
- Iniciar un procedimiento de término anticipado: Si hay cláusulas que lo permiten
- Acudir al tribunal: Juzgado de Policía Local o tribunal civil con competencia en arriendos
Recomendaciones clave para prevenir problemas
- ✓ Revisar los antecedentes y perfil del postulante exhaustivamente
- ✓ Firmar un contrato claro, completo y con cláusulas de seguridad
- ✓ Dejar constancia visual del estado del inmueble al inicio del arriendo
- ✓ Instalar tecnología que dé tranquilidad sin vulnerar derechos
- ✓ Mantener una comunicación cordial pero documentada con el arrendatario
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